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1. 上海办公楼改公寓出租合法吗？
2. 上海写字楼物业管理费一般是多少？
3. 上海的办公楼房产税要收吗，如果收怎么收取？
4. 上海房产市场适合购买商铺还是写字楼？

上海办公楼改公寓出租合法吗？

不合法。 公寓楼和办公房的性质不一样,如果开发商私自更改为公寓楼那就是违法的,办公房改为公寓楼一定要得到住建部门的审批才可以进行,如果有审批通过的文件,那就是合法的,要是没有那就不合法。 

上海写字楼物业管理费一般是多少？

1.物业管理费

一般办公楼物业管理费按房屋建筑面积收取，每平方米每月1.00元，每年以5%递增。

一般情况下，租赁面积在500平方米以下的办公楼，一年的物业管理费约为10000元；500平方米以上的办公楼，一年的物业管理费约为15000元。如果是整栋出租，一年的物业管理费可能会高达30000元。另外，不同的城市，物业管理费也是不同的。以上海为例，按照惯例，一般是按建筑面积收取物业管理费，面积越大的话，则需要支付更高的费用。比如：在上海五角场地区有一栋面积为500平方米的办公楼，其物业管理费高达3万元/年。

上海的办公楼房产税要收吗，如果收怎么收取？

写字楼属于经营性用房（非住宅），出租房产适用12%税率房产税=住房租赁收入X4%=租赁收入X12%=经营性用房房产原值X（1-10至30%）X1.2%依据：《房产税暂行条例》（***院令【2011】第588号）条房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

上海房产市场适合购买商铺还是写字楼？

适合投资商铺，原因如下：

优点：

（1）投资适中

商铺对于投资者来说，投资比例和投资回报率相对比较适中。商铺价格并不像別墅和一般商品房而言，处于中间部部位，但投资回报率却较稳定地在8％～10％之间。

（2）高效回报

住宅房的投资普遍回报率为6％-8％，而通常商铺的回报率为8％-10％，高的甚至于可以达到15％，由此可见投资商铺投资住宅房收益较大。

（3）租约稳定

租约的稳定性是商铺相比住宅房所具有的另一优势。住宅房租约期限一般为半年至一年，而商铺通常为三至五年或者更长。

（4）长期升值

好的商铺因其稀有性会随着商圈的发展成熟不断升值。一般住宅房所遇到的折旧问题决不会出现在商铺的价格计算上；商铺的优点并不限于以上几点，好的商铺风险相对较低，流动性高盈利能力强，更有无限商机；政策面向导致商铺热销，2001年8月，上海房地产市场住宅房内外销房并轨，致使高品质内销房价有所上涨；据信义房屋统计：涨幅约在10％-20％，而今为众多商家、投资者看好的非居住用房于2003年3月内外销并轨。

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